Оценка автозаправочных станций (АЗС, АГЗС, АГНКС) в Новосибирске и других регионах России

Стационарная Автозаправочная или (и) автогазозаправочная станция (АЗС или АГЗС соответственно) это – комплекс имущества, включающий: земельный участок с улучшениями в виде зданий и сооружений, оборудование, передаточные устройства, неснижаемый остаток топлива, предназначенный для приема, хранения и выдачи нефтепродуктов и/или сжиженного углеводородного газа, сжатого природного газа транспортным средствам и самоходным машинам не на гусеничном ходу, продажи масел, консистентных смазок, запасных частей, принадлежностей к транспортным средствам владельцам/пользователям транспортных средств.

Оценка действующей или законсервированной АЗС может понадобиться для страхования, кредитования под залог, оптимизации налогообложения, принятия управленческого решения, банкротстве, привлечении инвестора, оформления наследства, решения имущественного спора, внесения в уставной капитал организации, определения рыночной арендной платы АЗС и прочих целей.

Цена и сроки оценки АЗС

Точные сроки и стоимость зависят от объема работ, удаленности объекта оценки, срочности оценки, предполагаемого использования отчета об оценке и прочих факторов, поэтому определяются индивидуально по каждому объекту после направления нам задания на проведение оценки на электронную почту 2446665@mail.ru, либо после проведения телефонных или личных переговоров.

Этапы проведения оценки АЗС

1. 1Заказчик направляет нам запрос в любой удобной форме.
2. 2Мы согласовываем с заказчиком сроки и стоимость наших услуг.
3. 3Заключаем договор и получаем от заказчика оплату.
4. 4Получаем от заказчика необходимый пакет документов для оценки и проводим осмотр объекта оценки.
5. 5После завершения оценки согласовываем с заказчиком получившуюся сумму.
6. 6Оформляем отчет и передаем его заказчику.

Лучше работать с нами потому что:

• Мы даем бесплатные консультации.
• В нашем штате состоят оценщики с высоким уровнем профессионализма.
• Мы работаем по среднерыночным ценам при высоком уровне оказания услуг.
• Нам доверяют суды, назначая нам проведение судебных оценочных экспертиз.
• При необходимости защищаем свои отчеты в судах.
• Проводим оценку в сжатые сроки.

Квалификация наших оценщиков

Оценку АЗС мы поручаем специалистам, имеющим:

• высшее профессиональное образование;
• диплом оценщика;
• свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
• полис страхования своей оценочной деятельности;
• соответствующие квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности;
• многолетний опыт работы в области судебной экспертизы;
• многолетнюю практику участия в судебных заседаниях по разным категориям дел.

Ориентировочный перечень документов, который желательно предоставить оценщику для проведения оценки автозаправочной станции (АЗС, АГЗС, АГНКС)

Скачать список в формате .doc

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (внутренняя информация):

• Документы, устанавливающие и удостоверяющие право собственности или пользования земельным участком (Свидетельство о праве собственности, Свидетельство о регистрации права, Договор купли-продажи или аренды с приложениями и Дополнительными соглашениями (при наличии), Постановление или Распоряжение местной администрации о предоставлении, Решение суда и т.п.).
• Документы, устанавливающие и удостоверяющие право собственности или пользования на улучшения земельного участка (Свидетельство о праве собственности, Свидетельство о регистрации права, Договор купли-продажи или аренды с приложениями и Дополнительными соглашениями (при наличии), Постановление или Распоряжение местной администрации о предоставлении, Решение суда, Разрешение на строительство, Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и т.п.).
• Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
• Первичные бухгалтерские документы, подтверждающие возникновение права собственности залогодателя на движимое имущество: контракты (договоры) купли-продажи, подрядных, строительно-монтажных работ и т.п., копии платежных поручений по контрактам (договорам), копии актов приемки-передачи основных средств в эксплуатацию (актов ввода в эксплуатацию), копии инвентарных карточек.

Бухгалтерская и экономическая информация:

• перечень объектов основных средств, входящих в состав АЗС с указанием полного наименования, балансовой стоимости (первоначальной и остаточной), даты постановки на баланс и ввода в эксплуатацию;
• справка об уплате земельного налога или арендной платы;
• справка об уплате налога на имущество;
• лицензия (если подлежит лицензированию);
• справку с расшифровкой статей затрат по содержанию и эксплуатации АЗС (транспортировка топлива, коммунальные услуги, техническое обслуживание, оплата труда, налоги и т.д.) в стоимостном и натуральном выражении;
• кадастровая стоимость земельного участка;
• справка о существующих договорах аренды со сторонними организациями (при наличии) и копия типового договора аренды;
• данные об объемах и цене продажи по видам топлива на дату оценки и за два последних года в помесячной разбивке;
• данные об объемах и закупочной цене по видам топлива на дату оценки и за два последних года в поквартальной разбивке;
• обслуживающая нефтебаза и расстояние до нее, ближайшая нефтебаза и расстояние до
• справка о наличии и количестве обслуживающего персонала с указанием должностей, оплате труда и налогов на з/п;
• доходы от реализации сопутствующих товаров;
• себестоимость реализации сопутствующих товаров;
• доходы от прочих услуг;
• себестоимость прочих услуг;
• доходы от сдачи в аренду помещений;
• копии чеков, страниц сменного журнала.

Техническая информация:

• кадастровое дело с кадастровым планом земельного участка;
• ситуационный или Генеральный планы земельного участка с размещением улучшений;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости;
• технический паспорт на улучшения (здания, сооружения, благоустройство), выданный органами технической инвентаризации (БТИ, Ростехинвентаризация и т.п.);
• проектно-сметная документация (при наличии);
• технические паспорта на резервуары для хранения топлива;
• перечень оборудования, входящего в состав оцениваемого объекта, с указанием индивидуальных характерных признаков (инвентарный номер, наименование, функциональное назначение, марка, модель, год выпуска, завод-изготовитель, заводской номер, номер и дата акта ввода в эксплуатацию и т.п.);
• сертификаты качества оборудования;
• перечень произведенных работ по замене оборудования (при наличии);
• технические паспорта на ТРК;
• перечень произведенных работ по текущему и капитальному ремонту, модернизации или реконструкции АЗС включая замену оборудования (при наличии).

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления с заданием на оценку. Чем больший пакет документов будет предоставлен тем оценка будет точнее.

При отсутствии документально подтвержденной технической информации заполняются специальные формы, подготовленные Оценщиком. Заполнение специальных форм может производиться как Заказчиком оценки, так и Оценщиком. Специальные формы должны быть заверены уполномоченным представителем Заказчика оценки или юридического (физического) лица, осуществляющего операционную деятельность на оцениваемой АЗС.

Краткая информация о процессе оценки АЗС

Для понимания процесса оценки АЗС следует выделить следующие понятия:

Объект оценки — стационарная Автозаправочная или (и) автогазозаправочная станция (АЗС или АГЗС соответственно) это – комплекс имущества, включающий: земельный участок с улучшениями в виде зданий и сооружений, оборудование, передаточные устройства, неснижаемый остаток топлива, предназначенный для приема, хранения и выдачи нефтепродуктов и/или сжиженного углеводородного газа, сжатого природного газа транспортным средствам и самоходным машинам не на гусеничном ходу, продажи масел, консистентных смазок, запасных частей, принадлежностей к транспортным средствам и оказания сопутствующих услуг владельцам/пользователям транспортных средств.

Ликвидность — характеристика имущественного актива, определяющая степень возможности и легкости его обращения в денежную форму, а также способность сохранять свою номинальную стоимость неизменной. Степень ликвидности обеспечения определяется быстротой его возможного обращения в денежные средства при минимальном уровне издержек такого обращения.

Неснижаемый остаток топлива — технологически несливаемый остаток топлива в резервуарах, определяемый по паспортам резервуаров исходя из их конструктивных особенностей.

Ограничения (обременения) — установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, либо иные вещные права на оцениваемое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества и другие).

Оптимальный запас топлива — запас топлива, необходимый для оптимальной реализации нефтепродукта потребителям с учетом логистических особенностей поставки топлива на конкретную АЗС.

Сопутствующие услуги — услуги от продажи различных товаров и оказания услуг (мойки, техпосты, и др.), а так же от услуги, связанные со сдачей части имущества в аренду («сопутствующая деятельность»).

Стандарт технологического оснащения — уровень технологических, конструктивных, решений, обеспечивающий эффективность работы АЗС сопоставимую с эффективностью конкурентных ей автозаправочных станций.

Топливо — горюче-смазочные материалы, (нефтепродукты) и/или сжиженный углеводородный газ, сжатый природный газ.

Классификация заправочных станций по видам отпускаемого топлива:

• Традиционное топливо – АЗС, на территории которой предусмотрена заправка транспортных средств только жидким моторным топливом (бензин и дизельное топливо).
• Автомобильная газонаполнительная компрессорная станция (АГНКС) – АЗС, технологическая система которой предназначена только для заправки баллонов топливной системы грузовых, специальных и легковых транспортных средств сжатым природным газом.
• Автомобильная газозаправочная станция (АГЗС) – АЗС, технологическая система которой предназначена только для заправки баллонов топливной системы грузовых, специальных и легковых транспортных средств сжиженным углеводородным газом (сжиженным пропан-бутаном).

Факторы, влияющие на рыночную стоимость АЗС

Среди основных факторов, которые оказывают влияние на цену автозаправочной станции можно выделить следующие:

1. расположение;
2. близость конкурентов и вероятность их появления в перспективе;
3. состав объектов автозаправочного комплекса;
4. виды услуг, предоставляемые автозаправочной станцией;
5. популярность торговой марки (деловая репутация) под которой работает АЗС.

Применяемые подходы в оценке АЗС

В оценочной деятельности существуют 3 подхода к определению цены: сравнительный, доходный и затратный.

1. Доходный подход целесообразно применять для АЗС «вышедших» на стабильный уровень дохода.

Расчет рыночной стоимости в рамках доходного подхода происходит следующим образом:

Если необходимый запас топлива, размещенный на АЗС (АГЗС), не входит в состав Объекта оценки, то оценщиком производится корректировка на необходимый запас топлива.

2. Затратный подход целесообразно применять для оценки АЗС недавно построенных и не «вышедших» на стабильный уровень дохода, определяемый фундаментальными характеристиками (местоположением, параметрами комплекса имущества), или тех АЗС, эксплуатация которых прекращена. При этом необходимо убедиться в ликвидности Объекта оценки.

3. Сравнительный подход целесообразно применять только для использования полученных результатов в качестве «справочной» величины, поскольку информация по сделкам или предложениям купли-продажи и аренды АЗС представлена в ограниченном объеме, как правило не содержит необходимых данных, не поддается углубленному анализу, при проведении анализа можно прийти к выводу, что представленные данные некорректны. Описание конкурентных характеристик (экономических и технических) как правило так же отсутствует. Данное обстоятельство не позволяет оценщику корректно вносить корректировки на сопоставимость оцениваемой АЗС и объектов-аналогов. Таким образом, сравнительный подход к определению рыночной стоимости недвижимого и движимого комплекса имущества АЗС из-за отсутствия достоверных данных не применялся.

Процесс формирования итоговой величины стоимости

При формировании итоговой величины стоимости приоритет отдается тому или иному подходу в зависимости от стадии жизненного цикла, на которой находится АЗС (например, для действующей АЗС приоритет отдается доходному подходу). Результаты, полученные с применением отдельных подходов, не должны более чем на 30% отличаться друг от друга. В случае расхождения более чем на 30% результатов, полученных с применением различных подходов, необходимо произвести анализ причин расхождения результатов, и сделать вывод о достоверности полученных результатов, возможности их использования при согласовании итоговой стоимости.

В отчёте об оценке обычно указывается суммарное итоговое значение стоимости объекта оценки с выделением стоимости следующих его (объекта оценки) составных частей:

• стоимость объекта оценки, как комплекса зданий, сооружений и технологического оборудования;
• стоимость права на земельный участок;
• стоимость остатка топлива (с указанием марок и количества топлива).

Нормативно-правовая база, используемая оценщиками при проведении оценки АЗС

1. Гражданский кодекс РФ, часть первая (в ред. от 27.07. 2006 № 183-ФЗ).
2. Земельный кодекс РФ (в ред. от 19.06.2007 №136-ФЗ)
3. Налоговый кодекс РФ, Часть вторая, № 117-ФЗ, от 05.08.2000 г.
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ (в ред. от 24.07.2007)
5. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», № 135-ФЗ, от 29.07.1998 г.
6. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», №127-ФЗ от 26.10.2002г.
7. Федеральный закон «Об исполнительном производстве», № 119-ФЗ от 21.07.1997г.
8. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.
9. Закон РФ «О залоге», № 2872-1, от 29.05.1992 г.
10. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №256
11. Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255
12. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254
13. Международные стандарты оценки. 8 издание. 2009/Пер. с англ. И.Л. Артеменкова, Г.И. Микерина, Н.В Павлова. – М.: ООО «Российское общество оценщиков», 2009
14. Нормативно-правовые и технические документы по АЗС (см. Приложение №2 настоящих Методических рекомендаций);
15. 1 часть Методических рекомендации АРБ «Общие вопросы оценки имущественных активов для целей залога».

Методическая база, используемая оценщиками при проведении оценки АЗС

1. Грибовский С.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998
2. Смоляк С.А. «Проблемы и парадоксы оценки машин и оборудования: сюита для оценщиков машин и оборудования», МАОК, М., 2009
3. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость/ СПбГТУ, СПб., 1996;
4. Фридман Дж., Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. Пер. с англ. М., "Дело", 1997
5. Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова О.Н., Мышанов А.И. «Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации», Финансы и статистика, М., 2008

Исходя из вышеизложенной информации, не трудно сделать вывод о том, что оценка АЗС — это узкоспециализированный сложный процесс, требующий индивидуального подхода, высокой квалификации и наличия опыта у оценщика. Наши оценщики обладают необходимым опытом, высокой квалификацией и разрешительными документами для выполнения этой задачи.

Вопрос-Ответ

Кто проводит оценку нежилой недвижимости?

Оценщик может действовать как частное лицо. Заниматься самостоятельной частной практикой. Может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания — юридическое лицо. В штате которой находится не менее двух оценщиком с правом осуществления оценочной деятельности.

В каких случаях требуется оценка коммерческой недвижимости?

Существует немало случаев, когда требуется определение реальной стоимости коммерческой недвижимости:

• Вовлечённая в сделку недвижимость той или иной степени принадлежит государству. Поможет предотвратить совершение фиктивных сделок, неоправданно заниженной оценки стоимости недвижимости или напротив – завышения.
• Требуется внести коммерческое имущество в состав уставного капитала организации. Сумма капитала—гарантия обеспечения прав клиентов и деловых партнёров. Гарантирует финансовую безопасность в случае объявления компании банкротом.
• Требуется предоставить объект имущества как залог. Точная оценка может рассчитать размер залога.
• Имеются споры относительно объекта оценки.
• Составление брачного контракта или проведения бракоразводного процесса.
• Необходимость в изъятии имущества в пользу государства, либо при его выкупе. В последнем случае потребуется выплатить владельцу недвижимости рыночную стоимость.
• Требуется разрешить судебный или имущественный спор.

От чего зависит стоимость оценки нежилой недвижимости?

Стоимость оценки нежилой недвижимости зависит от следующих факторов:

• характеристик и количества объектов оценки
• цели оценки
• сроков подготовки отчёта об оценке

Как проводится оценка нежилой недвижимости?

Оценка проводится следующим образом:

• Оценщик изучает предоставленные ему документы на оценку;
• Проводит осмотр объекта;
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты;
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам;
• Согласовывает стоимость выбранным методом/

Какие документы нужно предоставить для оценки нежилой недвижимости?

• Справка о балансовой стоимости объекта оценки с указанием инв. номера
• Свидетельство государственной регистрации права на строение (помещение) или выписку из ЕГРН.
• Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или выписку из ЕГРН.
• Договор аренды земельного участка с приложениями (в случае аренды).
• Правоустанавливающие документы на строение (договор купли-продажи и т.д.)
• Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажиит.д.)
• Технический паспорт на строение
• Кадастровый план земельного участка
• Справка о  расходах по содержанию объекта оценки (налоги, коммун. платежи, прочее)
• Реквизиты Заказчика и Собственника

Остались вопросы?

Напишите нам на адрес электронной почты 2446665@mail.ru или позвоните по номеру (383) 244-66-65 и получите подробную консультацию эксперта. Либо воспользуйтесь формой ниже.