Оценка квартиры

При выборе компании для оценки жилой недвижимости учитываются следующие критерии:

• опыт работы
• направления деятельности
• количество специалистов с квалифицированными аттестатами
• размер суммы страхования
• сведения о членстве в СРО

Оценка жилой недвижимости требуется в следующих случаях:

• При оформлении ипотеки. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
• При судебных спорах как доказательство.
• Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмен жилья. Отчет об оценке может понадобиться продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю—чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
• При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
• Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopyю oн мoжeт выручить, если зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Если коротко, простым и понятным всем языком то оценка включает в себя следующие этапы:

• Специалист оценщик изучает документы на объект оценки и выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки  дома, материал и т.д.
• Оценщик или его помощник проводит осмотр объекта оценки
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам
• Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ—расчета средней арифметической стоимости отобранных объектов

Финансовое учреждение обязано принять независимую оценку от любой выбранной заёмщиком организации. Наличие аккредитации не имеет значения.

Интересы заёмщика защищаются на уровне законодательства. Отказ банковского учреждения принимать документы только из-за отсутствия аккредитации неправомерен. Если оценочная компания аккредитована у банка, то ее независимость и объективность в оценке объекта для залога этому банку можно поставить под сомнение.

Отчёт составляется на бумажном носителе или в формате электронного документа. Не допускаются неоднозначное толкование или введение в заблуждение

В отчёте должны быть указаны:

• дата составления  и порядковый номер
• основание для проведения оценщиком оценки объекта
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков
• сведения независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика
• цель оценки
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата
• дата определения стоимости объекта оценки
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

• рыночная
• инвестиционная
• ликвидационная
• кадастровая

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, передаточный акт ит.п.)
• правоподтверждающие документы (Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН)
• документы технической инвентаризации (Технический паспорт, Выписка, Выкопировка, Кадастровый паспорт и т.п.)
• реквизиты Заказчика (копия паспорта)
• реквизиты Собственника
• Если оценка жилого помещения производится для нотариуса с целью оформления наследства, то необходимо также предоставить свидетельство о смерти собственника
• Если оценка производится для оспаривания кадастровой стоимости, то необходимо также предоставить справку из Росреестра (Федеральной кадастровой палаты) о кадастровой стоимости объекта.

Документы предоставляются по наличию, в копиях, с надписью «Копия верна» и подписью.

На рынке оценочных услуг встречаются предложения оценщиков по оценке ущерба от затоплений и пожаров. Они стоят дешевле услуг экспертов-строителей. При отсутствии дополнительных документов у оценщиков специальных курсов в области строительства в их программу не входят предметы по технологиям строительных материалов и сметному делу в строительстве. Без знания этих предметов невозможно объективно рассчитать стоимость нанесённого ущерба объекту недвижимости в результате залива или пожара. Отчёт оценщика не убедит суд в отличии от заключения эксперта-строителя.

Оценщика правильно привлекать для оценки ущерба вещам пострадавшим от залива или пожара в квартире. Эксперта-строителя — для оценки ущерба непосредственно квартире.

Осмотр помещения специалистом желательно проводить не раньше, чем через 3-5 дней после залива. Последствия залива смогут проявиться, как можно более полно. На осмотр помещения специалистом необходимо заблаговременно пригласить виновника и организацию, осуществляющую управление домом. Не позднее чем за 3 рабочих дня до даты осмотра путём направления телеграммы.

Сумма ущерба может рассчитываться несколькими подходами:

• сравнительный–стоимость оцениваемого объекта сравнивается с аналогами
• доходный–учитываютсяожидаемыедоходыотэксплуатацииоцениваемогообъекта (используетсядлякоммерческихпомещений)
• затратный–считаются затраты на восстановление поврежденных объектов с учетом их износа на момент аварии

Если коротко, то  то что можно отремонтировать считается по стоимости ремонта, а то что отремонтировать нельзя считается по стоимости нового объекта. Везде учитывается износ оцениваемого объекта на дату происшествия.

• Зафиксировать повреждения на видеокамеру или фотоаппарат — в дальнейшем эти материалы могут послужить доказательством, если дело дойдёт до суда.
• Обратиться в организацию, которая обслуживает ваш дом. Сотрудник этой организации должен осмотреть пострадавшее жильё. Составить акт в котором должны быть указаны:

— причина аварии (обстоятельства происшествия)
— последствия затопления ( повреждения, причинённые отделке помещений)
— вещи, пострадавшие в результате аварии

В некоторых случаях причины аварии неочевидны. Может понадобиться проведение независимой экспертизы для определения причины затопления квартиры.

• Определить величину ущерба, нанесённого вашему имуществу с помощью независимого эксперта-строителя и эксперта-оценщика. Заключения экспертов необходимы для предъявления требований о компенсации ущерба виновнику аварии.
• Предъявить собранные документы виновнику аварии (это могут быть соседи или управляющая компания). При отказе виновника возместить ущерб, придётся обратиться в суд.

Вам следует уведомить о проведении независимой оценочной экспертизе виновника залива Вашей квартиры, однако его отсутствие при осмотре квартиры специалистом не является нарушением закона.

Суд будет оценивать заключение в совокупности с иными данными, подтверждающими размер причиненного Вам ущерба. При несогласии с заключением эксперта ответчик вправе ходатайствовать о проведении повторной экспертизы

Приглашённый специалист проводит осмотр объекта, составляет акт, в котором указывают все детали повреждений и их масштаб.

• В своем заключении специалист описывает перечень работ и материалов, которые необходимы для приведения объекта оценки в исходное состояние перед заливом.
• Специалист рассчитывает смету работ и материалов с учетом возможного износа объекта и составляет свое заключение,которое имеет юридическую силу.

• Акт залива квартиры в котором должны быть указаны все повреждения и возможный источник затопления. Данныйактдолженбытьсоставленспециалистомизуправляющейкомпании (ЖЭУ, например)
• Копию телеграммы направленной виновнику происшествия о дате планируемого осмотра квартиры после залива экспертом независимой оценочной компании с уведомлением (направляется за 3 рабочих дня)
• Правоподтверждающие документы (свидетельство государственной регистрации права или выписку из ЕГРН)
• Документы технической инвентаризации (Технический паспорт, Выписка, Выкопировка, Кадастровый паспорт ит.п.)
• Реквизиты Заказчика (копия паспорта)
• Реквизиты Собственника