Вопрос-Ответ

При выборе компании для оценки жилой недвижимости учитываются следующие критерии:

• опыт работы
• направления деятельности
• количество специалистов с квалифицированными аттестатами
• размер суммы страхования
• сведения о членстве в СРО

Оценка жилой недвижимости требуется в следующих случаях:

• При оформлении ипотеки. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
• При судебных спорах как доказательство.
• Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмен жилья. Отчет об оценке может понадобиться продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю—чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
• При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
• Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopyю oн мoжeт выручить, если зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Если коротко, простым и понятным всем языком то оценка включает в себя следующие этапы:

• Специалист оценщик изучает документы на объект оценки и выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки  дома, материал и т.д.
• Оценщик или его помощник проводит осмотр объекта оценки
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам
• Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ—расчета средней арифметической стоимости отобранных объектов

Финансовое учреждение обязано принять независимую оценку от любой выбранной заёмщиком организации. Наличие аккредитации не имеет значения.

Интересы заёмщика защищаются на уровне законодательства. Отказ банковского учреждения принимать документы только из-за отсутствия аккредитации неправомерен. Если оценочная компания аккредитована у банка, то ее независимость и объективность в оценке объекта для залога этому банку можно поставить под сомнение.

Отчёт составляется на бумажном носителе или в формате электронного документа. Не допускаются неоднозначное толкование или введение в заблуждение

В отчёте должны быть указаны:

• дата составления  и порядковый номер
• основание для проведения оценщиком оценки объекта
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков
• сведения независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика
• цель оценки
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата
• дата определения стоимости объекта оценки
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

• рыночная
• инвестиционная
• ликвидационная
• кадастровая

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, передаточный акт ит.п.)
• правоподтверждающие документы (Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН)
• документы технической инвентаризации (Технический паспорт, Выписка, Выкопировка, Кадастровый паспорт и т.п.)
• реквизиты Заказчика (копия паспорта)
• реквизиты Собственника
• Если оценка жилого помещения производится для нотариуса с целью оформления наследства, то необходимо также предоставить свидетельство о смерти собственника
• Если оценка производится для оспаривания кадастровой стоимости, то необходимо также предоставить справку из Росреестра (Федеральной кадастровой палаты) о кадастровой стоимости объекта.

Документы предоставляются по наличию, в копиях, с надписью «Копия верна» и подписью.

Оценку земельного участка выполняют независимые оценщики, которые имеют квалификационный аттестат по направлению деятельности «Оценка недвижимого имущества». Состоят в соответствующей СРО. Имеют полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Собственник земельного участка вправе самостоятельно выбрать оценочную компанию.

• Купля-продажа

При покупке или продаже земельного участка оценка его рыночной стоимости необходима, чтобы покупателю не переплатить лишнего, а продавцу не продешевить. Отчет независимого эксперта поможет объективно определить конечную стоимость сделки.

• Кредитование

В том случае, когда под залог земельного участка оформляется кредит. Ни один банк не одобрит такую сделку без оценки независимого эксперта. Более того, этот документ может значительно повысить ликвидность вашего залога и повлиять на решение банка.

• Раздел имущества

При разводе или разделе имущества между родственниками или партнерами оценка земельного участка необходима для того, чтобы определить долю каждого собственника или размер компенсации, если земля переходит только к одному собственнику.

• Оформление наследства

В том случае, когда земельный участок переходит по наследству. Такая сделка оформляется нотариально. Оценка необходима для того, чтобы определить размер госпошлины, которая напрямую зависит от рыночной стоимости объекта.

На цену земельного участка влияют следующие основные параметры, без наличия информации по которым определение рыночной стоимости земельного участка невозможно:

• размер и форма участка
• назначение и разрешенный вид использования земли
• ландшафт
• наличие и возможность подведения коммуникаций
• территориальное расположение участка
• наличие и состояние строений
• экология района расположения
• инвестиционная привлекательность

Этапы оценки:

• Заключение договора на оценку объекта
• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов
• Определение итоговой стоимости земельного участка
• Составление официального отчёта о выполненной процедуре

Для оценки земельного участка необходимо подготовить следующие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или выписку из ЕГРН
• Договор аренды земельного участка с приложениями (в случае аренды)
• Кадастровый план земельного участка
• Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажи) при наличии
• Правоустанавливающие документы настроения (договор купли-продажи) при наличии
• Технические паспорта на строения, расположенные на оцениваемом участке
• Реквизиты Заказчика и Собственника

Минэкономразвитие определило категорию специалистов как оценщики движимого имущества.

Специалист в области оценки должен состоять в обществе профессиональных оценщиков (СРО). Строго соблюдать устав. Деятельность эксперта должна быть застрахована от возможных ошибок перед заказчиком.

Главный документ оценщика — ĸвалифиĸационный аттестат о сдачи экзамена в области оценочной деятельности по направлению «Оценка движимого имущества». Проверить наличие аттестата можно в сводной ведомости на сайте Росреестра.

Если человек решил сам провести оценку авто, то сделать это можно лишь приблизительно. Для начала посетите несколько сайтов по продаже и покупке ТС. Найдите машины, которые схожи с вашей по характеристикам и году выпуска с схожим техническим состоянием.

Но независимой такую оценку назвать нельзя т.к. человек сам оценивающий автомобиль уже имеет какой то интерес к нему в отличии от независимого оценщика который работает по найму.

Критерии, на которые стоит обратить внимание перед выставлением цены автомобиля:

• марка автомобиля
• трансмиссия
• привод
• цвет авто
• электроника
• дополнительные технологии
• внешний вид
• состояние салона
• техническое состояние
• пробег
• оригинальность ПТС

Если человек решил сам провести оценку авто, то сделать это можно лишь приблизительно. Для начала посетите несколько сайтов по продаже и покупке ТС. Найдите машины, которые схожи с вашей по характеристикам и году выпуска с схожим техническим состоянием.

Но независимой такую оценку назвать нельзя т.к. человек сам оценивающий автомобиль уже имеет какой то интерес к нему в отличии от независимого оценщика который работает по найму.

В случае несогласия с результатами оценки, клиент может направить оценщику свои замечания и урегулировать спорные моменты. Если клиент не согласен с указанной в отчете рыночной стоимостью объекта, спор может быть разрешен в судебном порядке.

• Заключение договора на оценку автомобиля и определение даты ее проведения
• Получение от заказчика необходимого пакета документов для оценки автомобиля
• Осмотр оценщиком или его помощником автомобиля
• Проведение оценки машин
• Составление отчета об оценке

• Справка о балансовой стоимости объекта оценки с указанием регистрационного знака (для юр. лиц)
• Паспорт транспортного средства (копия, с печатью организации)
• Свидетельство о регистрации транспортного средства
• Реквизиты Заказчика

На рынке оценочных услуг встречаются предложения оценщиков по оценке ущерба от затоплений и пожаров. Они стоят дешевле услуг экспертов-строителей. При отсутствии дополнительных документов у оценщиков специальных курсов в области строительства в их программу не входят предметы по технологиям строительных материалов и сметному делу в строительстве. Без знания этих предметов невозможно объективно рассчитать стоимость нанесённого ущерба объекту недвижимости в результате залива или пожара. Отчёт оценщика не убедит суд в отличии от заключения эксперта-строителя.

Оценщика правильно привлекать для оценки ущерба вещам пострадавшим от залива или пожара в квартире. Эксперта-строителя — для оценки ущерба непосредственно квартире.

Осмотр помещения специалистом желательно проводить не раньше, чем через 3-5 дней после залива. Последствия залива смогут проявиться, как можно более полно. На осмотр помещения специалистом необходимо заблаговременно пригласить виновника и организацию, осуществляющую управление домом. Не позднее чем за 3 рабочих дня до даты осмотра путём направления телеграммы.

Сумма ущерба может рассчитываться несколькими подходами:

• сравнительный–стоимость оцениваемого объекта сравнивается с аналогами
• доходный–учитываютсяожидаемыедоходыотэксплуатацииоцениваемогообъекта (используетсядлякоммерческихпомещений)
• затратный–считаются затраты на восстановление поврежденных объектов с учетом их износа на момент аварии

Если коротко, то  то что можно отремонтировать считается по стоимости ремонта, а то что отремонтировать нельзя считается по стоимости нового объекта. Везде учитывается износ оцениваемого объекта на дату происшествия.

• Зафиксировать повреждения на видеокамеру или фотоаппарат — в дальнейшем эти материалы могут послужить доказательством, если дело дойдёт до суда.
• Обратиться в организацию, которая обслуживает ваш дом. Сотрудник этой организации должен осмотреть пострадавшее жильё. Составить акт в котором должны быть указаны:

— причина аварии (обстоятельства происшествия)
— последствия затопления ( повреждения, причинённые отделке помещений)
— вещи, пострадавшие в результате аварии

В некоторых случаях причины аварии неочевидны. Может понадобиться проведение независимой экспертизы для определения причины затопления квартиры.

• Определить величину ущерба, нанесённого вашему имуществу с помощью независимого эксперта-строителя и эксперта-оценщика. Заключения экспертов необходимы для предъявления требований о компенсации ущерба виновнику аварии.
• Предъявить собранные документы виновнику аварии (это могут быть соседи или управляющая компания). При отказе виновника возместить ущерб, придётся обратиться в суд.

Вам следует уведомить о проведении независимой оценочной экспертизе виновника залива Вашей квартиры, однако его отсутствие при осмотре квартиры специалистом не является нарушением закона.

Суд будет оценивать заключение в совокупности с иными данными, подтверждающими размер причиненного Вам ущерба. При несогласии с заключением эксперта ответчик вправе ходатайствовать о проведении повторной экспертизы

Приглашённый специалист проводит осмотр объекта, составляет акт, в котором указывают все детали повреждений и их масштаб.

• В своем заключении специалист описывает перечень работ и материалов, которые необходимы для приведения объекта оценки в исходное состояние перед заливом.
• Специалист рассчитывает смету работ и материалов с учетом возможного износа объекта и составляет свое заключение,которое имеет юридическую силу.

• Акт залива квартиры в котором должны быть указаны все повреждения и возможный источник затопления. Данныйактдолженбытьсоставленспециалистомизуправляющейкомпании (ЖЭУ, например)
• Копию телеграммы направленной виновнику происшествия о дате планируемого осмотра квартиры после залива экспертом независимой оценочной компании с уведомлением (направляется за 3 рабочих дня)
• Правоподтверждающие документы (свидетельство государственной регистрации права или выписку из ЕГРН)
• Документы технической инвентаризации (Технический паспорт, Выписка, Выкопировка, Кадастровый паспорт ит.п.)
• Реквизиты Заказчика (копия паспорта)
• Реквизиты Собственника

Оценщик может действовать как частное лицо. Заниматься самостоятельной частной практикой. Может работать по трудовому договору в оценочной компании.

Оценочная компания — юридическое лицо. В штате которой находится не менее двух оценщиком с правом осуществления оценочной деятельности.

Существует немало случаев, когда требуется определение реальной стоимости коммерческой недвижимости:

• Вовлечённая в сделку недвижимость той или иной степени принадлежит государству. Поможет предотвратить совершение фиктивных сделок, неоправданно заниженной оценки стоимости недвижимости или напротив – завышения.
• Требуется внести коммерческое имущество в состав уставного капитала организации. Сумма капитала—гарантия обеспечения прав клиентов и деловых партнёров. Гарантирует финансовую безопасность в случае объявления компании банкротом.
• Требуется предоставить объект имущества как залог. Точная оценка может рассчитать размер залога.
• Имеются споры относительно объекта оценки.
• Составление брачного контракта или проведения бракоразводного процесса.
• Необходимость в изъятии имущества в пользу государства, либо при его выкупе. В последнем случае потребуется выплатить владельцу недвижимости рыночную стоимость.
• Требуется разрешить судебный или имущественный спор.

Стоимость оценки нежилой недвижимости зависит от следующих факторов:

• характеристик и количества объектов оценки
• цели оценки
• сроков подготовки отчёта об оценке

Оценка проводится следующим образом:

• Оценщик изучает предоставленные ему документы на оценку;
• Проводит осмотр объекта;
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты;
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам;
• Согласовывает стоимость выбранным методом/

• Справка о балансовой стоимости объекта оценки с указанием инв. номера
• Свидетельство государственной регистрации права на строение (помещение) или выписку из ЕГРН.
• Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или выписку из ЕГРН.
• Договор аренды земельного участка с приложениями (в случае аренды).
• Правоустанавливающие документы на строение (договор купли-продажи и т.д.)
• Правоустанавливающие документы на земельный участок (договор купли-продажиит.д.)
• Технический паспорт на строение
• Кадастровый план земельного участка
• Справка о  расходах по содержанию объекта оценки (налоги, коммун. платежи, прочее)
• Реквизиты Заказчика и Собственника

Чтобы выбрать компанию, которая действительно сможет защитить ваши интересы в суде и постарается добиться уменьшения кадастровой стоимости, рекомендуется сделать следующее:

1. Отобрать компании, которые предлагаю услуги под ключ. Эксперты таких компаний обычно глубоко погружены в процесс и знают все нюансы, смогут ответить на все ваши вопросы и дать необходимые пояснения.
2. Запросить у этих компаний результаты проведенных оспариваний, особое внимание уделить тому, сколько положительных результатов у консалтинговой компании.
3. Попросить составить дорожную карту процесса оспаривания. Грамотный специалист сможет предложить варианты действий на разных этапах оспаривания, в том числе подскажет правильное основание оспаривания именно в вашем случае.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости не соответствующей реальной рыночной стоимости данного объекта.

Оспоренная стоимость будет действовать до момента вступления в силу результатов новой кадастровой оценки, изменения характеристик объекта или исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН.

Чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости при наличии сомнений в верности ее определения, необходимо с отчетом независимого оценщика и пакетом документов обратиться в соответствующую комиссию, которая рассматривает данные споры.

Кадастровую стоимость объекта можно узнать в кадастровой палате или МФЦ, запросив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости; она выдается бесплатно, и готовиться не более 3 рабочих дней. Либо посмотреть сведения на сайте публичной кадастровой карты.

Кадастровую стоимость можно оспорить в административном порядке. Необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров.

Важно грамотно составить и подать заявление. В нём нужно указать Ф.И.О. собственника, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

К заявлению в зависимости от оснований обращения нужно приложить:

• выписку из ЕГРН, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости
• копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, обладающее правом на этот объект
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде – если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости; при этом рыночная стоимость участка должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость

Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В случае его удовлетворения кадастровая стоимость будет изменена автоматически, комиссия самостоятельном внесет сведения о ней в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).